昆山收账公司受理了一起典型的物业服务合同纠纷

昆山收账公司调解工作室受理了一起典型的物业服务合同纠纷案件。居民赵先生因房屋漏水问题长期得不到解决，自2022年起拖欠新入驻的物业公司服务费共计4266.6元及相应滞纳金。赵先生认为房屋漏水属于物业服务不到位，故拒绝缴纳物业费；而新物业公司则认为房屋维修责任应归属于开发商或原物业公司，双方各执一词，矛盾持续两年之久。该纠纷时间跨度长，涉及主体多（包括业主、新老物业公司、开发商），且赵先生情绪激动，曾于2021年到信访办投诉，并多次扬言要继续信访，矛盾有进一步激化的风险。

【调解过程】

长辛店街道"法律管家"接到调解申请后，高度重视此案，立即成立专项调解组，深入调查了解情况，运用矛盾转移法分步骤开展调解工作。

第一阶段：深入调查，找准症结。调解组首先进行了全面的调查核实工作。通过查阅物业合同、维修记录、信访材料等，理清了纠纷的来龙去脉：赵先生的房屋漏水问题确实存在多年，此前与原物业和开发商矛盾激烈；2022年新物业公司入驻后，赵先生认为新物业应承接解决历史遗留问题的责任，而新物业则以"新官不理旧账"为由推诿。调解组还发现，赵先生因长期问题得不到解决，产生了强烈的抵触情绪，这是矛盾升级的重要因素。

第二阶段：情绪疏导，转移焦点。掌握了当事人心态后，法律管家巧妙运用矛盾转移法，先避开矛盾的直接焦点——物业费拖欠问题，而是从赵先生的情绪疏导入手。调解人员多次上门与赵先生沟通，首先对其遭遇表示深切理解和同情，认可其诉求的合理性，让赵先生感受到被尊重和理解。在建立信任关系后，调解人员引导赵先生客观分析房屋漏水问题的责任主体，帮助其认识到将全部责任归咎于现物业公司并不完全合理。这一阶段成功降低了冲突的燃点，使赵先生从情绪对抗状态逐步回归理性思考。

第三阶段：法律阐释，明确责任。在当事人情绪平稳的基础上，法律管家适时引入法律解释工作。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，明确指出物业费缴纳与物业服务质量问题属于不同的法律关系，物业合同履行瑕疵不能成为拒交物业费的合法理由。同时，调解人员也向物业公司阐明其应承担的义务，特别是对公共部位维修的责任，督促其尽快解决漏水问题。

第四阶段：寻求突破，达成共识。调解组寻找双方利益的突破点：对于赵先生，核心诉求是解决房屋漏水问题；对于物业公司，目标是收取拖欠的物业费。基于此，法律管家提出一揽子解决方案：物业公司负责修缮漏水问题并免除滞纳金，赵先生则一次性结清欠缴的物业费。这一方案既解决了实质问题，又兼顾了双方的核心利益。

【调解结果】

经过"法律管家"一个多月的耐心调解，双方最终达成调解协议：物业公司承诺在15个工作日内安排专业人员对赵先生房屋的公共部位漏水问题进行彻底修缮，并主动免除全部滞纳金；赵先生同意一次性支付拖欠的2022年至2024年物业服务费4266.6元，并在签订协议当日当场履行支付义务。双方对调解结果均表示满意，赵先生承诺不再就此事进行信访投诉。这起持续两年多的物业纠纷得到圆满解决，实现了法律效果与社会效果的统一。